南都漫画：陈婷

房地产信托“量价”齐升。4月20日，江苏新城地产董事会会议传出消息，江苏新城与中泰信托合作设立“中泰·上海东郡股权收益权集合资金信托计划”，融资成本为不超过14.7％。而这只是近期火爆的房地产信托的“一把火”，据用益信托不完全统计，仅3月投向房地产的集合信托就成立了67个，比去年同期的31个增长了1.16倍。另外，今年一季度其预期年收益率同比上涨5.7％。专家认为，房地产信托虽然给资金紧张的房企解渴，但融资成本也在不断走高。在房地产调控严厉的情况下，加大销售力度回笼资金才是正道。

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3月同比增1.16倍

随着政府拧紧银行信贷水龙头，开发商资金链趋紧，今年以来房地产信托已经充当起房企救命稻草的角色，万科、绿城、世茂、建业地产等开发商都与信托产品紧急联姻。据普益财富统计，今年以来（数据截至4月19日）共发行信托产品约592款，其中房地产信托约178款，占信托发行量的30％。而用益信托数据显示，仅3月投向房地产的集合信托就成立了67个，比去年同期的31个增长了1.16倍。4月11日-17日，投向房地产的集合信托就成立了8款，其募集资金规模占信托集合产品总规模比重达30.17％，是所有投资领域中占比最大的。

融资成本飙升近半

在房地产信托一片红火的同时，其平均预期年收益率走势也呈上升趋势，这意味着房企通过信托融资的成本在增加。用益信托数据显示，今年1、2、3月投向房地产的集合信托平均预期年收益率分别为9.26％、9.23％和9.31％。也就是说，今年一季度投向房地产的集合信托平均预期年收益率为9.27％，比去年一季度的8.78％约上涨了5.7％。

其实，江苏新城去年3月也以上海东郡100％股权的收益权与中诚信托合作设立信托，其中信托总额为4亿，信托预期最低收益权价值为7％，加上支付3％的股权收益权，融资总成本为10％。结合江苏新城4月20日发布的信托信息可以看出，相同的项目股权收益权设立信托，融资总额接近，但今年不超过14.7％的融资成本与去年相比飙升了47％。

实际上，今年以来房地产信托产品的融资成本不少在12％-15％之间。2月16日，津滨发展以天津津滨时代置业投资有限公司6亿元股权作质押，通过天津信托发行两年期总额不超过3.5亿元的股权信托，年溢价率为12.2％；2月24日，卧龙地产通过杭州工商信托发起总额为1.75亿元的债权信托，资金占用费的年利率为15％；3月24日，百瑞宝盈113号集合资金信托计划开始进行为期一个月的推介，募集规模为12亿元，期限为3年，预期年收益率12.5％-23.6％。

“从近期发行信托产品的收益率来看，不少对比去年已经有了大幅提升，个别甚至在20％以上。”中房信集团评论员崔琳认为，主要是因为在准备金率上调及楼市调控深入的背景下，资金成本不断上升，此外，监管收紧闸门增加了信托融资的难度，也导致了部分信托公司提价。

戴着“镣铐”跳舞

在业内看来，房企借道信托产品也是无奈之举。银行对房地产开发贷款规模收缩，通过IPO或借壳上市审批也基本暂停。对比境外注册企业在海外的频繁发债和借贷，对A股上市的内资房企而言，其从信托平台进行融资的紧迫性增加，不少企业寄希望于信托融资以及私募基金等。

事实上，房地产信托也是戴着“镣铐”跳舞，在发行房地产信托计划的过程中，监管部门对企业资质的审查也日趋严格，去年下半年先是叫停银信合作，后又发布通知要求进行风险自查，最近更风传银监会可能于5月1日前出台新规，进一步规范并收紧房地产信托业务，防止房地产金融风险蔓延到信托业。

崔琳指出，在房地产调控更加严厉的情况下，一旦市场或者项目遭受大的波动，都将加大信托融资的风险。在这样的背景下，房企除了继续拓展融资品种和渠道外，更应该加大现有项目的销售力度，回笼现金加快资金周转，以达到减轻资金运营风险的压力。